Государство давно озабочено 100%-ной легализацией риэлторского бизнеса, изыскивая новые способы регулирования и получения дани с агентств по продаже недвижимости и частных маклеров. В рамках проекта закона о регулировании деятельности риэлторов обсуждается обязательное страхование ответственности посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.

Сегодня участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе, причем довольно редко (менее 6% сделок в год). Между тем в Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует более десятка позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.

Обязательное страхование поможет компенсировать клиенту ущерб в случае признания сделки недействительной (в сумме от 300 тысяч до 5 млн рублей), но при этом, несомненно, увеличит прайс риэлторских услуг населению. Поможет ли новый законопроект обезопасить покупателей недвижимости и сделать рынок цивилизованнее и каковы его «подводные камни»?

Виктория Григорьева, генеральный директор, партнер компании «БЕСТ-Новострой», считает, что в случае принятия названного закона для потребителя риэлторские услуги однозначно подорожают. Сейчас комиссия на первичном рынке составляет от 1,5 до 4%, на вторичном – 2-3%. Пока сложно сказать, как именно увеличится комиссия, но стоимость риэлторских услуг вырастет, если закон будет принят. Риэлторский бизнес в принципе не самый прибыльный, маклеры существуют на доходы от процентов, и дополнительные издержки на страхование однозначно приведут к росту стоимости посреднических услуг.

При этом остается не ясным, что будет считаться страховым случаем, в особенности – на первичном рынке. В определенных ситуациях агентство и так возвращает комиссию: если, например, ипотечный клиент не получил одобрения банка или сделка сорвалась по причине внезапной болезни и покупателю понадобились денежные средства на экстренное лечение. Но если посредническая услуга уже оказана (объект подобран, проверены, собраны и оформлены все сопутствующие документы, прошла государственная регистрация) – не ясно, в какой момент может наступить страховой случай. И потому, скорее всего, люди будут судиться со страховыми компаниями за право признать их случай страховым, чаще – проигрывая спор страховщикам.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , уверена в том, что зачастую самое ценное, что есть у человека в России из материальных активов – это недвижимость. Поэтому любые операции с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. Страхование профессиональной ответственности риэлторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Более того – данное предложение касается страховой защиты не только продавца и покупателя, но и самих агентов, оказывающих посреднические услуги. Конечно, риэлторы проводят максимально возможную проверку документов, которые участвуют в сделке.

Но иногда ситуация складывается таким образом, что ввиду некоторых особенностей получить полную информацию об объекте не представляется возможным. Это в некоторой степени повышает риск сделки. А страхование как раз является одним из способов, позволяющих увеличить надежность сделок с недвижимостью. Страховая защита дает возможность агентствам недвижимости оперативно и в соответствующем объеме компенсировать клиентам понесенные убытки и при этом самим не понести заметных денежных потерь.

Сегодня конкуренция среди риэлторов в нашей стране огромна. Один из способов удержать клиентов – ценовой демпинг. И потому Мария Толстик полагает, что новые изменения в законодательстве не станут причиной увеличения стоимости услуг агентов, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости, и ни покупатель, ни продавец не заметят никаких изменений.

Ситуацию с нововведениями прокомментировала и Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ»:

Несомненно, усилия законодателей направлены на то, чтобы перевести деятельность риэлторов в правовое поле. И это правильный тренд. Но в теме страхования «телега» явно стоит впереди лошади, ведь сегодня, как известно, большая часть риэлторов в России работают нелегально. Как только специалист набирает опыт продаж и сдачи в аренду недвижимости, подвизаясь в агентстве, он переходит в режим «самостоятельного плавания» и начинает работать на свой страх и риск, давая платные объявления о продаже и сдаче объектов, тратя уйму времени на показы и проверку юридической чистоты квартир. И многие частные маклеры не регистрируют свой бизнес, не оформляют ни ООО, ни ИП, не платят налоги и никому не отчитываются о доходах. Государство такой порядок не устраивает – оно хочет контролировать этот рынок.

Лично я не против платить страховым компаниям, но по каждой конкретной сделке, а не совершать ежемесячный взнос в казну вне зависимости от объема собственной прибыли. Сегодня в обеих столицах и городах-миллионниках мы наблюдаем перегрев рынка и падение покупательской активности уже, минимум, в течение полугода. Получается, что честные предприниматели, оформившие по всем правилам свое агентство (к которым и сама, кстати, принадлежу), даже не имея регулярного дохода, должны будут ежемесячно платить страховку с риском потерять рентабельность бизнеса. В итоге я буду вынуждена поднять расценки на свои услуги, чтобы элементарно выжить в текущих условиях, а заказчик, тоже желающий сэкономить свои деньги (и, безусловно, рискуя), пойдет к тому, кто работает «по-черному». Значит, честные риэлторы потерпят убытки. Повторюсь: легализовывать и контролировать деятельность риэлторов необходимо, но – не таким способом. Должны быть придуманы и внедрены в практику какие-то иные, более эффективные и оправданные в современных рыночных условиях, механизмы.

Примечание RussianRealty:
Деятельность риэлторских компаний в РФ подлежит обязательному страхованию.

Риэлторы работают и за страх и за совесть. От чего же застрахован каждый клиент риэлторского агентства? От непрофессионализма его сотрудников. И это не просто красивые слова, это факт. Ведь если страхование недвижимости - дело добровольное (хотя московские власти пытаются сделать его добровольно-принудительным, включая сумму страхового взноса особой графой в коммунальные платежи), то без страхования профессиональной деятельности ни одна маклерская фирма не сможет ни получить, ни продлить лицензию. А следовательно, не сможет работать.

"Что мне с этого?" - подумаете вы и будете не правы. Например, вы обратились в некое агентство за помощью в разъезде с "любимыми" родственниками. Вам подобрали две квартиры, и вы справили новоселье. Вдруг через некоторое время возникает бывший жилец квартиры, который отбывал наказание в местах не столь отдаленных, а потому выписался с жилплощади, но права пользования ею не потерял.

Кто в этом виноват? Конечно, риэлторы, не проверившие как следует документы на вашу квартиру. Или на каком-либо основании ваша сделка, совершенная через риэлторское агентство, признана недействительной? Не отчаивайтесь! Вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием компенсации за моральный и материальный ущерб, который нанесли вам сотрудники агентства. Если ваш иск будет удовлетворен, то страховщик обязан выплатить Вам компенсацию в том размере, которую установит суд, в порядке, обусловленном правилами страхования (примерно в течение двух недель).

Конечно, страховая компания будет выступать на стороне ответчика, то есть риэлторской фирмы. Но судьи-то ведь тоже люди, то есть лица физические, а не юридические. И потому чаще всего они по-человечески симпатизируют не фирмам, а простым частным гражданам.

Нужно оговориться, что страховщик не возмещает штрафных санкций. Приведу реальный пример. Человек купил через риэлторов квартиру, которая шла по "альтернативке". То есть люди, в ней проживающие, обязаны были освободить жилплощадь в срок, оговоренный соответствующим пунктом договора. Но не освободили. И не по своей вине - сделка с квартирой, куда они хотели переехать, застопорилась. Новый владелец квартиры две недели сидел, как на иголках, пока наконец, приобретенное им жилье не было освобождено.

Другой бы вздохнул с облегчением, что все закончилось, и занялся переездом. Но не таков был наш герой. Он подал в суд на риэлторов, и не просто выиграл, а добился применения штрафных санкций, возмещающих его моральный ущерб, к агентству. Вот эти санкции выплачивало само агентство, а не компания, застраховавшая его профессиональную деятельность.

Существует не очень распространенный в Москве вид страхования - страхование риска утраты права собственности. Чаще всего риэлторы в данном случае выступают в роли страховых агентов, и подобных полисов страховщик выдает немного: 5-10 штук в год на агентство. Обязательно спросите об этом у "своего" риэлтора. Потому что согласно подобному страхованию, если вы утеряете право собственности на недвижимость, вам выплатят не столько, сколько решит суд, а рыночную стоимость квартиры.

Это распространяется и на те случаи, когда сделка проводиться по справке БТИ.
Конечно, ели вы утеряете право собственности, а саму жилплощадь - например, в результате пожара - то ни о какой компенсации речи идти не может, это предусматривается другими видами страхования.

И последнее. Все фирмы, страхующие деятельность риэлторских агентств, состоят в профессиональных объединениях риэлторов (МАГР) и делятся, в свою очередь, на уполномоченных и аккредитованных правительством Москвы. О том, кто, как говорил Михаил Сергеевич, есть ху, можно посмотреть в договоре страхования между агентством и страхователем.

Не приведи Бог, вам, конечно, воспользоваться их услугами, но на всякий случай: лучше, если это будет уполномоченная фирма. Об аккредитованных мне один очень опытный юрист солидной риэлторской фирмы сказал кратко: "Вторая свежесть".

Первоначальные формы страхования возникли в глубокой древности. Еще в рабовладельческом обществе были добровольные соглашения, в которых можно различить черты современного договора страхования. Самые древние правила страхования, дошедшие до нас, изложены в одной из книг Талмуда.

В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. В связи с этим А.А. Батяев и И.А. Дубровская утверждают, что приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, то для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии. В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, по мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской, являются «своего рода локомотивами его цивилизованного развития».

Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Случаев страхования прав на недвижимость в России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. Тем не менее, идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. В основном страхуется ответственность риэлтора, подобно тому, как в Америке страховалась ответственность «расследователя». Тем самым, косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное: гарантии «добросовестности» риэлтора могут лишь одно измерение - денежное.

Согласно проекту Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагалось обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000 кратный, установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливать законодательство о страховании и Федеральный Закон «Об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов». Страхование фирмой своей профессиональной ответственности должно осуществляться в целях защиты третьих лиц. Оно будет проводиться на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственности исполнителей формы при оказании брокерских услуг, которые повлекут за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам, которых может быть причинен ущерб.

В Законе Российской Федерации от 27.XI.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями, внесенными федеральными законами от 31. 12. 1997 г. №157 – ФЗ, от 20.XI.1999 г. № 204 – ФЗ, от 21.03.2002 г. № 31 – ФЗ, от 25. 04. 2002 № 41 – ФЗ) дается определение страховых посредников.

В соответствии со ст. 7 названного Закона страховые агенты – физические или юридические лица, действующие от имени страховика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями.

Страховые брокеры – юридические лица или физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке в качестве предпринимателей, выполняющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя или страховщика. Страховые брокеры обязаны направить в Федеральную службу России по надзору за страховой деятельностью извещения о намерении выполнять посредническую деятельность по страхованию за 10 дней до начала этой деятельности. К извещению должна быть приложена копия свидетельства (решения) о регистрации брокера в качестве юридического лица или предпринимателя. Правовое положение агентов и брокеров различно. Страховой агент является представителем компании, выступает от ее имени и осуществляет свою деятельность в рамках представленных ему полномочий, получая соответствующее вознаграждение. А определение страхового брокера может быть изложено в следующей редакции: «юридические и физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от имени и на основании поручений страхователя либо страховщика, либо от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика».

1. 9. Правовая форма риэлторской деятельности .

11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями и дополнениями от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 года; 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 года; 2 ноября 2004 года). Там в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.

Мы полагаем, что лицензирование риэлторской деятельности необходимо. Это первый шаг на пути к цивилизованному рынку недвижимости. Во всем мире эта процедура существует и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестация брокеров отдана на откуп общественной организации - национальной ассоциации риэлторов CШA. В Европе и в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.

В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности, либо восстановления государственного лицензирования. Противники сертификации делятся на два типа:

1) против сертификации и против лицензирования (очень малая часть);

2) против сертификации и за лицензирование. Голоса последних слышнее всего.

Типичный отзыв: «Сертификат - простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия - это совершенно другое дело».

Бытует мнение, что получение лицензий не вызывало ранее (до 2002 года) никаких затруднений. Между тем для получения лицензирования нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом нынешних сторонников ведения лицензирования. Всем поднадоели нынешние конторки, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства. Где основным аргументов в переговорах агенты считают свой громкий голос.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. Идея же создания гражданского общества никого в России не волнует. Конечно, когда власть насильно раздает гражданские свободы, их приходится, скрепя зубами, брать. Пока что власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу в рынок государство не устанавливает, необходимо учиться работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников. Для получения статуса риэлтора необходимо создать коммерческое юридическое лицо, основная цель деятельности которого является извлечение прибыли. Выступая учредителем и становясь владельцем риэлторской фирмы, вы принимаете на себя обязанности высшего руководителя. Вы сами, либо совместно со своими соучредителями решаете, чем организация будет заниматься, определяет пути его развития, формируете трудовой коллектив, осуществляете контроль за его деятельностью, распоряжаетесь доходами. Но условием получения статуса риэлтора, хотя в настоящее время это не определено и считается нашим предположением, является участие в непосредственном управлении этой организацией в качестве высшего исполнительного органа (директора, генерального директора) либо его заместителя (начальника управления и т. п.).

Индивидуальный предприниматель - риэлтор - это по существу то же самое, что и юридическое лицо. Эта форма позволяет заниматься практически всеми видами деятельности, иметь в собственности любые средства производства, покупать и арендовать помещения, иметь свой расчетный счет в банке, заключать договора и т. д.

В чем же отличие этих двух форм риэлторства?

Как уже было сказано, юридическое лицо имеет обособленное имущество на самостоятельном балансе и отвечает им по своим обязательствам. То есть имущество принадлежит юридическому лицу. Предприниматель - учредитель не является владельцем этого имущества, он владеет им опосредованно через владение самим юридическим лицом. В отличие от юридического лица, индивидуальный предприниматель - риэлтор сам владеет имуществом, оно является его личным, в том числе и оборотные средства, то есть деньги, которые лежат у него в сейфе, кошельке и которые он может использовать на любые, в том числе и на свои личные нужды. Никого не волнует, куда индивидуальный (частный) риэлтор тратит деньги, как использует имущество. Его обязанность - отчитаться перед государством за свою деятельность, за правильность и законность совершенных им действий, показать полученную прибыль и заплатить налоги. Понятно, что для так называемого риэлтора не существует таких понятий, как баланс, обособленное имущество.

Так какую форму выбрать? Рассмотрим две формы в сравнении. Главное отличие - материальная ответственность. Так, частный риэлтор несет ответственность всем своим личным имуществом, отвечает перед партнерами, государством, кредиторами своим гаражом, квартирой, дачей и так далее вплоть до личных вещей за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Учредитель (участник, акционер риэлторской фирмы) несет ответственность только в пределах своего вклада в уставной (складочный) капитал коммерческой организации.

Другой немаловажный фактор, особенно для начинающих риэлторов, наличие необходимого количества материальных средств для открытия своего дела. Если затраты на аренду, оборудование практически всегда одинаковы как для риэлтора - юридического лица и риэлтора - частника, то цена регистрации отличается на порядок.

Далее, отчетность, налоги. В 90-х годах частный риэлтор должен был зафиксировать все доходы и расходы, подтвержденные документально, найти разницу между ними, то есть чистую прибыль, и за вычетом различных льгот, пособий. Заплатить единственный налог - подоходный. Вся документация и отчетность заключалась в ведении специальной тетради, куда записывались все приходы и расходы. Количество налогов затем прибавилось с введением налога на добавленную стоимость (НДС), который приходилось высчитывать при каждой операции. Тем не менее, на сегодняшний день отчетность частного риэлтора намного меньше, чем отчетность в фирме, которая отчитывается не менее одного раза в квартал.

Подробно о налогообложении мы поговорим позже, а на вопрос кто платит меньше налогов - юридическое лицо или индивидуальный риэлтор, не совсем корректен. Меньше платит тот, у кого лучший бухгалтер. Действуя в рамках закона, существует много возможностей минимизировать налоги: упрощенная система налогообложения, приобретение патента, набор на льготных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров), проплата денег в период, когда предприятию это наиболее выгодно и т. д.

Необходимо еще учитывать, что оставшаяся прибыль после уплаты налогов риэлторской фирмой принадлежит не риэлтору, учредителю юридического лица, а самому юридическому лицу. Для того чтобы воспользоваться ими на свои личные нужды, риэлтору необходимо принять решение о выплате дивидендов, а с полученных денег, т. е. с полученного дохода, заплатить подоходный налог. Вот только после всего этого риэлтор с полным правом может «выйти из тени» и идти в магазин.

Для индивидуала - риэлтора процесс отказа от продолжения предпринимательской деятельности элементарно прост. Причем существуют два пути: временная приостановка деятельности и окончательный отказ от продолжения своей деятельности. В том и другом случае пишется заявление. При временной приостановке оно подается в налоговую инспекцию вместе со свидетельством о регистрации и хранится там до тех пор, пока у Вас опять не возникнет желание заняться сделками с недвижимостью. Во втором случае необходимо будет сняться с учета во всех фондах, где состояли на учете, налоговой инспекции и подать заявление в регистрирующий орган.

Процесс закрытия юридического лица - риэлторской фирмы сложнее. Иногда по стоимости это дороже, чем его открытие. Процесс и порядок действий прекращения деятельности юридического лица прописан в законах и по времени может занимать более одного года. В процессе закрытия деятельность фирмы будет досконально проверяться за последние три года.

Следует обратить внимание, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ (ст. 50 ГК РФ).

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

>> >> >> 2.4. Страхование ответственности риэлтора В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов. Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг. Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости. Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться. В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются. В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости. Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость. По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций". 1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем. 2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя". 3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость. Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула. Случаев страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение - денежное. Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования - страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства. Согласно проекту федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда. Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы. В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии. Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного. Различаются объекты страхования: 1) в страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки; 2) в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора). Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: 1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора; 2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба. В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие: 1) юридически неправильного оформления сделки; 2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него; 3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; 4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр. Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов. Читать популярные статьи на сайте

Дмитрий Ушаков – депутат ГД, спараведливорос, автор закона о риэлторах – подтвердил намерение партии повторно вынести на рассмотрение законодателя проект по урегулированию деятельности агентов недвижимости. Инициатор законопроекта рассказал, что еще до старта осенней сессии планируется провести «нулевое» чтение исправленного документа.

В части страхования ответственности риэлторов правок не вносилось, – подчеркнул Дмитрий Ушаков. Это требование авторы документа считают обязательным, ключевым и будут на нем настаивать.

Гильдия предлагает ограничить требования по страхованию риэлторов

В свою очередь, в РГР (Гильдия риэлторов РФ) к этой части закона, в том числе, есть серьезные претензии. Так, по мнению президента организации Татьяны Деменок:

• законодатель не должен требовать массового страхования риэлторов: полис должен стать обязательным только для брокерских компаний и предприятий, но не для агентов;
• во исполнение первого требования в законе важно уточнить понятия и распределить профессиональную ответственность между брокерами и агентами;
• в сегменте индивидуального предпринимательства страховка профессиональной ответственности должна быть добровольной.

Рынок и без вынужденной страховки в застрахован на 40%, – РГР

Как рассказала глава РГР, сегодня более четверти компаний, занятых законной брокерской деятельностью на рынке недвижимости, уже являются держателями полиса (комплексная страховка с пунктом о страховании ответственности сотрудников агентства). Отчасти это связано с широким (несмотря на санкции) присутствием на территории России иностранных представительств – дочерних компаний крупных европейских брендов.

На их долю, по данным РГР, приходится почти 40% крупнейших всероссийских агентств недвижимости. Полное страховое сопровождение, в том числе, в части гарантирования ответственности риэлтора для таких компаний является обязательным.

Остальной же рынок представлен:

• на 50% – мелкими частными фирмами, которые не осуществляют де-юре брокерскую деятельность, а потому не отвечают за качество сделки;
• на 20% – серьезными отечественными предприятиями, для которых страхование профессиональной ответственности уже стало нормой;
• примерно на треть – так называемыми черными и серыми риэлторами.

Страхование ответственности риэлторов как средство «чистки» рынка

В Госдуме же руководствуются другой статистикой. Как рассказал Дмитрий Ушаков, 30% «черно-серых» участников для России – далекое прошлое (2006-2008 гг.). Сегодня в полумошенническом или мошенническом режиме работает более 80% агентств недвижимости.

Именно на их вывод и нацелен новый закон. Авторы проекта уверены, что страхование ответственности с внушительной суммой покрытия (пока предлагается на уровне 300 тысяч рублей, но окончательный предел не озвучен) вынудит уйти с рынка всех, кто «играет» нечестно.

На текущий момент, по подсчетам «Справедливой России», на рынке оперируют более полумиллиона участников. Из них – только 75% зарегистрированы как юридические лица. Им закон предложит одно из двух:

• ввести покупку страховки ответственности риэлтора за сделку как обязательное условие принятия в СРО (на работу);
• выделить средства бюджета на две новые статьи – страхование ответственности сотрудников и формирование резервного фонда.

Гильдия риэлторов – за лицензии, а не саморегулирование

Два уровня защиты интересов риэлтора и его клиента в РГР тоже не одобряют. По мнению участников Гильдии, принудительный перевод АН под эгиду СРО в принципе не нужен. Нужно лицензирование агентов разного статуса и в зависимости от этого статуса – применение к ним:

• требований обязательного профессионального страхования на сумму от миллиона рублей;
• вмененного страхования для организаций с количеством сотрудников от 10 человек на сумму от 300 тысяч рублей;
• добровольной страховки для частных агентов, мелких фирм и т. д.

Татьяна Деменок считает, что эта привязка (без страхования профессиональной ответственности риэлторов нет лицензии) сработает на «очищение» рынка намного лучше. В партии же «Справедливая Россия» такой механизм перехода к цивилизованной лицензионной практике не отметают. Но пока предлагают альтернативный вариант, чтобы сэкономить деньги добропорядочных участников рынка, – как пояснил Дмитрий Ушаков.

Будет ли механизм усиления контроля над риэлтерской деятельностью реализован через лицензии или саморегулирование, страхование ответственности для представителей этого сегмента с высокой вероятностью станет обязательным. В портфеле СА «GALAXY страхование» есть проверенные партнеры, которые обслуживают этот вид страховок. У нас на сайте можно подсчитать стоимость пока добровольного полиса и заказать договор, не сходя с места (с гарантиями его работоспособности).